EntscheiderFinanzen

Ab welchem Einkommen rechnet sich eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage?

Von André Jung, EntscheiderFinanzenFinanzberatung seit 2008Stand:

Eine vermietete Wohnung verbindet drei Dinge: Mieteinnahmen, eine Steuerwirkung über Abschreibung und Zinsen und Vermögensaufbau über die Tilgung. Wie gut das zusammenpasst, hängt weniger von einer festen Einkommensgrenze ab als von deinem Steuersatz, dem Objekt und dem Abschreibungsmodell. Hier siehst du, wie die Rechnung 2026 funktioniert – mit Rechner, Beispielen und den geltenden Regeln.

Die kurze Antwort

Eine feste Einkommensgrenze gibt es nicht. Spürbar wird die Steuerwirkung in der Regel ab einem zu versteuernden Einkommen im mittleren fünfstelligen Bereich – jeder abgesetzte Euro wird dann mit rund einem Drittel bis knapp der Hälfte Steuer verrechnet. In unserer Beispielrechnung (Neubau, 60 m², 248.000 €, voll finanziert) trägt sich die Wohnung bei 90.000 € zu versteuerndem Einkommen im ersten Jahr selbst und baut in zehn Jahren Vermögen auf. Mit Sonder-AfA nach § 7b fällt das Ergebnis unter Umständen deutlich stärker aus.

  • Mehr Einkommen heißt nicht automatisch mehr Vorteil: Im Beispiel liegt das Ergebnis bei 90.000 € über dem bei 150.000 € – wegen des Übergangsbereichs beim Solidaritätszuschlag.
  • Der Cashflow zeigt nur einen Teil: Die Tilgung ist Vermögen, das dir gehört. Steuerwirkung, Cashflow und Tilgung zusammen ergeben den Gesamtvorteil.
  • Das Objekt entscheidet mit: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Lage und Abschreibungsmodell wirken oft stärker als ein paar tausend Euro mehr Einkommen.
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Kapitalanlage-Rechner: Was kostet dich eine vermietete Wohnung?

Monatlicher Cashflow nach Steuern, Steuerwirkung und Vermögensaufbau über 10 Jahre – für Neubau, Bestand und Denkmal, mit dem Einkommensteuertarif 2026. Eine unverbindliche Beispielrechnung – alle Annahmen sind veränderbar.

Voreingestellt sind Beispielwerte (u. a. Neubau-Durchschnitt laut ImmoScout24 WohnBarometer, 1. Quartal 2026). Passe sie an dein Objekt und deine Situation an.

Deine Situation
€

Kinder, Freibeträge und weitere Einkünfte sind im zu versteuernden Einkommen deines Steuerbescheids bereits enthalten. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer rechnet der Rechner vereinfacht ohne Kinderfreibeträge – mit Kindern kann die Steuerwirkung dadurch etwas geringer ausfallen.

Die Wohnung
m²
€
€/m²
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Abschreibung (AfA)
Jahre
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Finanzierung
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€
Weitere Annahmen
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€/Monat
€/m²·Mon.
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% p. a.
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Alle Ergebnisse sind Beispielrechnungen zur Veranschaulichung auf Basis deiner Annahmen – keine Prognose und keine Zusage.

Monatlicher Cashflow nach Steuern im 1. Jahr
–
Vermögensaufbau durch Tilgung im 1. Jahr
–
Steuerwirkung in 10 Jahren
–
Dein Gesamtvorteil nach 10 Jahren Beispielrechnung
Wertentwicklung der Wohnung – drei Szenarien, keine Prognose:

Wer bezahlt deine Wohnung? · Beispiel 1. Jahr, pro Monat
Vermögen und Steuerwirkung über 10 Jahre · kumuliert, Beispielrechnung

Weitere Hebel, die hier nicht eingerechnet sind: Wer monatliche Überschüsse oder Steuererstattungen zum Beispiel für Sondertilgungen oder eine zusätzliche Geldanlage nutzt, kann unter Umständen weiteres Vermögen aufbauen. Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Beides hängt vom Einzelfall ab.

Beispiel: gleiche Wohnung, anderes Einkommen · Ø monatlicher Cashflow nach Steuern, Jahr 1–10

Die Entlastung steigt nicht einfach mit dem Einkommen: Im Übergangsbereich des Solidaritätszuschlags wirkt jeder abgesetzte Euro besonders stark, darüber gilt ein gleichbleibender Satz.

Jahr für Jahr · Beispielrechnung
Jahr Cashflow nach St. / Monat Miete Zinsen Tilgung AfA Steuerwirkung Restschuld

Jede Immobilie ist individuell

Die Kalkulation ist ein wichtiger Baustein – für eine fundierte Entscheidung kommt es darüber hinaus unter anderem auf diese Punkte an:

  • Lage, Mikrolage und langfristige Vermietbarkeit
  • Qualität von Objekt, Bauträger bzw. Verkäufer und Bauausführung
  • Mietvertrag, Miethöhe und regionale Mietpreisregeln
  • Hausgeld, Teilungserklärung und Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft
  • Finanzierungsstruktur, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
  • Liquiditätsreserve und deine gesamte Vermögensplanung
  • Steuerliche Einzelfragen wie Kaufpreisaufteilung, 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Kosten oder Drei-Objekt-Grenze
  • Deine Ziele, dein Zeithorizont und deine persönliche Lebenssituation

Eine Immobilie ist eine langfristige Sachwertanlage mit Chancen und Risiken: Wert, Mieten und Kosten können sich unter Umständen anders entwickeln als angenommen, Zinsen können nach Ablauf der Zinsbindung steigen, und ein Verkauf ist in der Regel nicht kurzfristig möglich. Eine ausreichende Liquiditätsreserve gehört deshalb zu jeder soliden Planung.

Wie passt eine Kapitalanlage-Immobilie zu deiner Situation? Das besprechen wir gern persönlich – unverbindlich und auf Wunsch gemeinsam mit deinem Steuerberater.

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Wichtiger Hinweis: Alle Werte und Ergebnisse sind Beispiele. Diese Beispielrechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung. Sie ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und kein Angebot – weder für eine Immobilie noch für eine Finanzierung. Zins, Tilgung und alle übrigen Werte sind frei wählbare Rechenannahmen; tatsächliche Konditionen hängen unter anderem von Bonität, Objekt und Marktlage ab. Grundlage sind vereinfachte Annahmen: Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) mit Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer vereinfacht, keine Kinderfreibeträge, Übergabe bzw. Fertigstellung zum 1. Januar, Konditionen über 10 Jahre unverändert, Kaufnebenkosten anteilig in den Anschaffungskosten. Weitere Faktoren können das Ergebnis unter Umständen erheblich beeinflussen – etwa Anschlussfinanzierung, Mietausfall, Instandhaltung, Kaufpreisaufteilung, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Änderungen der Steuergesetze oder deine persönliche Einkommenssituation. Ob und in welcher Höhe Abschreibungen und Verluste steuerlich anerkannt werden, entscheidet das zuständige Finanzamt im Einzelfall. Bitte beziehe vor jeder Entscheidung deinen Steuerberater ein. Ergebnisse sind individuell; Entwicklungen der Vergangenheit und Annahmen sind keine Zusage für die Zukunft.

Transparenz: Wir vermitteln Kapitalanlage-Immobilien ausgewählter Projektpartner (§ 34c GewO). Datenschutz: Die Berechnung läuft vollständig in deinem Browser – deine Eingaben werden weder gespeichert noch übertragen. Rechtsstand: September 2026.

Die drei Hebel einer Kapitalanlage-Immobilie

1

Steuerwirkung

Zinsen, laufende Kosten und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude mindern die Einkünfte aus Vermietung. Ein Verlust wird mit deinem übrigen Einkommen verrechnet – je höher dein Steuersatz, desto größer in der Regel die Entlastung.

2

Tilgung

Jeder Euro Tilgung senkt die Restschuld und baut Vermögen in der Wohnung auf. Im Cashflow erscheint sie als Ausgabe – wirtschaftlich bleibt sie dein Vermögen.

3

Wert und Miete

Steigen Miete und Wert über die Jahre, verbessert das die Rechnung zusätzlich. Wir rechnen vorsichtig mit 0 % Wertentwicklung und zeigen 1 % und 2 % als Szenarien – ohne Prognose.

Die Abschreibungsregeln 2026 im Überblick

Objekt Abschreibung Voraussetzungen (Auszug)
Neubau, Baubeginn bzw. Kaufvertrag 01.10.2023 bis 30.09.2029 degressiv 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG) Wohnzwecke; beim Kauf Erwerb bis Ende des Jahres der Fertigstellung
Neubau, zusätzlich Sonder-AfA 5 % pro Jahr in den ersten 4 Jahren (§ 7b EStG) Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029, Baukosten höchstens 5.200 €/m², Bemessung höchstens 4.000 €/m², Vermietung mindestens 10 Jahre, De-minimis-Regeln
Neubau, alternativ linear 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG) Fertigstellung ab 2023
Bestand ab Baujahr 1925 linear 2 % –
Bestand vor 1925 linear 2,5 % –
Bestand mit kürzerer Restnutzungsdauer nach tatsächlicher Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) Nachweis, in der Regel per Gutachten
Baudenkmal / Sanierungsgebiet 9 % in Jahr 1–8, 7 % in Jahr 9–12 auf die begünstigten Sanierungskosten (§ 7i / § 7h EStG) Bescheinigung der Denkmal- bzw. Gemeindebehörde; Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags

Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden bleiben außen vor. Eine realistische Aufteilung des Kaufpreises ist deshalb ein wichtiger Stellhebel.

Wann die Entlastung bei dir ankommt

Als Arbeitnehmer kannst du die Steuerwirkung unter Umständen schon während des Jahres nutzen: Über einen Freibetrag für die Lohnsteuer (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 Buchst. b EStG) steigt dein monatliches Netto, statt dass du auf die Steuererklärung wartest.

  • Verluste aus Vermietung werden dabei in der Regel ab dem Kalenderjahr nach Anschaffung bzw. Fertigstellung berücksichtigt (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG).
  • Für die Sonder-AfA nach § 7b gilt eine Ausnahme: Sie kann unter Umständen bereits im ersten Jahr einfließen (§ 37 Abs. 3 Satz 10 EStG).
  • Im ersten Jahr wirkt die Entlastung ansonsten über die Steuererklärung. Mit Freibetrag gibst du in der Regel eine Steuererklärung ab (§ 46 EStG).

Den Antrag stellst du beim Finanzamt – am besten gemeinsam mit deinem Steuerberater.

Drei Beispiele: 60.000, 90.000 und 150.000 € Einkommen

Gleiche Wohnung, unterschiedliches zu versteuerndes Einkommen. Neubau 60 m², 248.000 € Kaufpreis, 13,21 €/m² Kaltmiete, Rheinland-Pfalz, Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten, 4,5 % Sollzins und 1 % Tilgung als Rechenannahme, Einzelveranlagung ohne Kirchensteuer.

Degressive AfA 5 %

Einkommen (zvE) Cashflow nach Steuern, 1. Jahr Steuerwirkung in 10 Jahren Vermögenszuwachs nach 10 Jahren bei 0 / 1 / 2 % Wertentwicklung
60.000 € −29 € / Monat 35.539 € +3.318 / +29.264 / +57.629 €
90.000 € +83 € / Monat 45.172 € +12.951 / +38.897 / +67.262 €
150.000 € +54 € / Monat 42.588 € +10.367 / +36.313 / +64.678 €

Degressive AfA 5 % plus Sonder-AfA § 7b

Einkommen (zvE) Cashflow nach Steuern, 1. Jahr Steuerwirkung in 10 Jahren Vermögenszuwachs nach 10 Jahren bei 0 / 1 / 2 % Wertentwicklung
60.000 € +259 € / Monat 44.749 € +12.528 / +38.474 / +66.839 €
90.000 € +473 € / Monat 57.861 € +25.640 / +51.586 / +79.951 €
150.000 € +446 € / Monat 55.416 € +23.195 / +49.141 / +77.506 €

Beispielrechnungen zur Veranschaulichung, keine Prognose und keine Zusage. Vermögenszuwachs = Vermögen in der Wohnung abzüglich deines Einsatzes (Kaufnebenkosten plus Zuzahlungen bzw. abzüglich Überschüssen).

Was auffällt: Die Entlastung steigt nicht einfach mit dem Einkommen. Bei rund 90.000 € liegt man als Single im Übergangsbereich des Solidaritätszuschlags – dort wirkt jeder abgesetzte Euro mit bis zu rund 47 %, darüber mit rund 44 %. In allen sechs Beispielen gleichen Tilgung und Steuerwirkung die einmaligen Kaufnebenkosten im Zeitverlauf aus. Mit deinen eigenen Werten rechnen

Denkmal und Sanierungsgebiet: der stärkste steuerliche Hebel

Bei Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten können die begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden – acht Jahre mit 9 %, vier Jahre mit 7 % (§ 7i / § 7h EStG). Der Altbauanteil wird zusätzlich regulär mit 2 % bzw. 2,5 % abgeschrieben. Voraussetzung ist in der Regel, dass du vor Beginn der Sanierung kaufst und die zuständige Behörde die Maßnahmen bescheinigt.

Restnutzungsdauer für den Altbauanteil

Für die Altbausubstanz kann unter Umständen eine kürzere Restnutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird – in der Regel durch ein Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede im Einzelfall geeignete Methode zu (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Eine umfassende Sanierung verlängert die Restnutzungsdauer allerdings in der Regel. Ob ein Gutachten in deinem Fall sinnvoll ist, klären wir gemeinsam mit deinem Steuerberater und einem Sachverständigen.

Im Rechner wählst du dafür das AfA-Modell „Erhöhte AfA § 7i / § 7h“ und trägst den Sanierungsanteil ein.

Worauf wir bei der Auswahl achten

  • Lage und Vermietbarkeit: Mikrolage, Nachfrage, Infrastruktur und die langfristige Entwicklung des Standorts.
  • Objekt und Partner: Bauqualität, Erfahrung des Bauträgers bzw. Verkäufers, Energiestandard.
  • Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Kaufpreisfaktor und eine realistische, marktübliche Miete.
  • Gemeinschaft und Kosten: Teilungserklärung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlung.
  • Finanzierung: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Anschlussfinanzierung.
  • Deine Gesamtplanung: Liquiditätsreserve, Ziele, Zeithorizont und die Verteilung deines Vermögens.

Checkliste für das Gespräch mit deinem Steuerberater

  • Kaufpreisaufteilung: Eine realistische Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden im Kaufvertrag erleichtert die Anerkennung; das Finanzamt prüft sie im Einzelfall.
  • 15-%-Grenze: Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten in der Regel als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden über die AfA verteilt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
  • Erhaltungsrücklage: Zahlungen in die Rücklage werden in der Regel erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
  • Vermietung an Angehörige: Für den vollen Werbungskostenabzug beträgt die Miete in der Regel mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 EStG).
  • Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann unter Umständen als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden.
  • Haltedauer: Nach mehr als zehn Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Regel steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
  • Sonder-AfA § 7b: Mindestvermietungsdauer, Baukostenobergrenze und De-minimis-Regeln vor dem Kauf prüfen lassen.

Häufige Fragen

Kann ich mir die Steuerersparnis monatlich auszahlen lassen?

Als Arbeitnehmer unter Umständen ja – über einen Freibetrag für die Lohnsteuer, den du beim Finanzamt beantragst. Verluste aus Vermietung werden in der Regel ab dem Jahr nach Anschaffung bzw. Fertigstellung berücksichtigt, bei der Sonder-AfA nach § 7b unter Umständen schon im ersten Jahr.

Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Spürbar wird die Steuerwirkung in der Regel ab einem zu versteuernden Einkommen im mittleren fünfstelligen Bereich. Mindestens genauso wichtig sind Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Lage, Abschreibungsmodell und Finanzierung.

Werden Kinder im Rechner berücksichtigt?

Kinder, Freibeträge und weitere Einkünfte fließen über dein zu versteuerndes Einkommen ein. Kinderfreibeträge beim Solidaritätszuschlag und bei der Kirchensteuer rechnet der Rechner vereinfacht nicht mit – die Steuerwirkung kann mit Kindern dadurch etwas geringer ausfallen.

Was passiert nach zehn Jahren?

Du kannst die Wohnung weiter vermieten und weiter tilgen oder sie in der Regel steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Welche Variante zu deinen Zielen passt, besprechen wir individuell.

Quellen

Über den Autor

André Jung begleitet seit 2008 Führungskräfte, Unternehmer und Selbstständige bei Vermögensaufbau, Altersvorsorge und Absicherung. Mit EntscheiderFinanzen verbindet er Finanzplanung und Kapitalanlage-Immobilien zu einer Gesamtstrategie.

Transparenz: Wir vermitteln Kapitalanlage-Immobilien ausgewählter Projektpartner (§ 34c GewO) und Finanzierungen (§ 34i GewO). Unsere Vergütung erhalten wir als Provision vom jeweiligen Anbieter; sie ist in dessen Kalkulation enthalten und in den Verträgen ausgewiesen. Unsere Registrierungen findest du im Impressum. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung – bitte beziehe deinen Steuerberater ein.

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Wir rechnen deine Situation gemeinsam durch – mit deinen Zahlen, deinem Zeithorizont und auf Wunsch zusammen mit deinem Steuerberater.

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